Тема: Марафонський обіг

В’ячеслав КРАГЛЕВИЧ,
партнер ЮФ EQUITY

Попри наявні недоліки, законодавчі ініціативи щодо скасування земельного мораторію наближають Україну до запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення

При ухваленні Верховною Радою України Земельного кодексу (ЗК) України, яким відповідно до Конституції України були закріплені гарантії набуття та реалізації права власності на землю, одночасно було запроваджено заборону відчуження окремих видів земель сільськогосподарського призначення.

Це обмеження було закріплене у формі тимчасової заборони в пункті 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України. Передбачалося, що це буде тимчасовий акт, який дозволить підготувати відповідну законодавчу базу для формування повноцінного ринку земель. Проте з моменту встановлення зазначена заборона неодноразово продовжувалася Верховною Радою України, що обмежувало і на цей момент продовжує обмежувати конституційне право власності громадян на землю.

Назване порушення було також констатоване Європейським судом з прав людини у рішенні у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» від 22 травня 2018 року, де зазначено, що мораторій на продаж сільськогосподарських земель є порушенням статті 1 Першого протоколу Конвенції.

 

Роботи в полі

Тривала заборона на зміну цільового призначення та відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення зумовила виникнення тіньового обігу земель, який полягав у фактичному відчуженні земель через укладення фіктивних правочинів (наприклад, підміна купівлі­продажу довгостроковою орендою, укладення договорів міни, видача безвідкличних довіреностей на земельну ділянку тощо). Це, у свою чергу, породило відсутність конкуренції та заниження ціни орендної плати за землю, недоотримання надходжень у місцеві бюджети, відсутність іпотечного кредитування під заставу земель тощо.

Усе наведене вище обумовило необхідність для забезпечення функціонування вільного обігу земель та скасування існуючої заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення.

Так, з метою законодавчого закріплення та реалізації наведеного у Верховній Раді України зареєстровано вже понад дев’ять законопроєктів, які стосуються запуску ринку землі, основними з яких є законопроєкт № 2178 від 25 вересня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (законопроєкт № 2178) та законопроєкт № 2194 від 1 жовтня 2019 року «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (законопроєкт № 2194).

Саме цими актами пропонується скасувати заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення (законопроєкт № 2178) та визначити основні засади функціонування вільного ринку землі в Україні (законопроєкт № 2194).

Нормами законопроєкту № 2178 пропонується скасувати заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення всіх форм власності з 1 жовтня 2020 року та забезпечити правове регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також переходу прав на земельні ділянки на засадах ринкової економіки.

Зокрема, у законопроєкті № 2178 зазначено, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи, утворені за законодавством України;

в) територіальні громади;

г) держава.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності.

Заслуговує на увагу те, що проєктом закону не встановлено жодних обмежень щодо громадянства або резидентства засновників або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, утворених за законодавством України, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Це нівелює будь­які обмеження щодо належності набувачів зазначених земельних ділянок до громадянства України, оскільки іноземці або іноземні юридичні особи ­отримають можливість придбавати вказані земельні ділянки через українські юридичні особи, в яких вони виступатимуть засновниками або бенефіціарами.

Отже, використовуючи юридичну конструкцію зі створенням української юридичної особи, іноземні або транснаціональні корпорації та підприємства за допомогою іноземного капіталу та спрощеної можливості кредитування під низький відсоток отримають широкі можливості для придбання українських сільськогосподарських земель.

Також, враховуючи наявність в Україні стійкої олігархічної системи, саме олігархат матиме достатній капітал для набуття у власність вказаних земель.

Водночас українському малому та середньому бізнесу буде майже неможливо акумулювати необхідний капітал для придбання сільськогосподарських земель через відсутність лояльної системи кредитування бізнесу, яка обумовлена нестабільністю банківської системи України.

Тому для стимулювання розвит­ку української економіки та підняття рівня ВВП українським банкам окремо та банківській системі загалом до моменту скасування мораторію (1 жовтня 2020 року) необхідно розробити гнучку систему кредитування середнього та малого бізнесу для інвестування у сільське господарство.

Але потрібно визнати, що у законопроєкті № 2178 усе ж визначені певні обмеження щодо граничної площі придбання земельних ділянок сільгосппризначення для запобігання монополізації. Так, сукупна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина, юридичної особи, утвореної за законодавством України, з урахуванням пов’язаних осіб або юридичних осіб, утворених за законодавством України, що мають спільного кінцевого бенефіціарного власника (контролера):

— в межах однієї області або Автономної Республіки Крим не повин­на перевищувати 15 % земель сільськогосподарського призначення такої області або Автономної Респуб­ліки Крим;

— не повинна перевищувати 0,5 % земель сільськогосподарського призначення України.

Порушення вимог цієї частини під час набуття права власності на неї є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на земельну ділянку, а після набуття права власності на земельну ділянку — підставою для примусового відчуження земельної ділянки.

Але, незважаючи на викладене вище, земля, зокрема земельні ділянки сільськогосподарського призначення, має надзвичайно високу інвестиційну привабливість. Проте при придбанні земельної ділянки необхідно мати на увазі, що земля з правової точки зору є «неідеальним» об’єктом та може містити певні «підводні камені», які можуть виражатися у наявності різноманітних обтяжень, порушенні порядку первинного набуття тощо. Тому для того, щоб зробити вдале капіталовкладення, необхідно максимально детально та якісно проаналізувати всю документацію земельної ділянки та поетапну історію її виведення у приватну власність.

 

Поставити за мету

Отже, проаналізувавши запропоновані законодавчі зміни щодо запровадження вільного цивільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та ринку землі, можна дійти такого висновку.

Зняття мораторію на відчуження сільськогосподарських земель було лише питанням часу, оскільки триваюче обмеження права власності не мало жодної кінцевої мети, окрім як забезпечення функціонування тіньового обігу земельних ділянок за допомогою непрозорих корупційних операцій. Проте запропонований Кабінетом Міністрів України метод запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, викладений у законопроєкті № 2178, є досить неоднозначним та містить певні сумнівні положення.

Найбільш суперечливим є законодавче закріплення конструкції, яка дозволяє через створення українських юридичних осіб набувати сільськогосподарські землі іноземним громадянам та юридичним особам. Це несе ризик того, що з об’єктивних причин основним покупцем та бенефіціаром землі стане іноземний капітал.

Проте до позитивних моментів законопроєкту можна віднести встановлення граничної площі придбання земельних ділянок сільгосппризначення задля запобігання монополізації.

Таким чином, попри те, що законопроєкт потребує значного доопрацювання та усунення певних сумнівних положень, у цілому він виконує поставлену на нього мету — формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, забезпечення конституційних прав громадян України на вільне розпорядження своєю власністю та створення прозорих умов для набуття у власність земельних ділянок.