Судова практика: Земна пора

 

Аграрна сфера залишається однією з найпривабливіших для інвесторів та найперспективніших в Україні. Втім, земельні питання, як і будь-які інші сфери правовідносин, не обходяться без судової тяганини. Юристи говорять, що актуальними є спори щодо реєстрації та розірвання договорів оренди землі, про поновлення договорів та дотримання переважного права орендаря на поновлення договору оренди. Також правники звертають увагу, що доволі поширеним способом реалізації права користування чужою земельною ділянкою є інститут земельного сервітуту.

Беззаперечним лідером за кількістю застосувань українськими судами в аграрних спорах є рішення Європейського суду з прав людини у справі «Стретч проти Сполученого Королівства». Юристи із приємністю відзначають, що національні суди не просто виривають окремі речення із контексту, а аналізують конкретні обставини справи як підставу для застосування рішення Євросуду. Крім того, збільшується частка справ, які розглядаються в спеціалізованих арбітражах GAFTA та FOSFA, за участю українських експортерів, котрих представляють саме українські юридичні компанії

 

Які особливості судової практики в аграрному секторі спостерігаються останнім часом? Тенденції арбітражного розгляду спорів, що виникають з питань українського аграрного експорту

Володимир ЗУБАР, керуючий партнер ЮФ «Юрлайн»

Одеська область є найбільшою за територією в Україні. Тут представлені майже всі сфери аграрного виробництва — від вирощування зерна до виноградарства. Унікальність регіону обумовлена наявністю портової інфраструктури, завдяки якій експортується левова частина української аграрної продукції.

У регіоні триває процес формування та перерозподілу «банку землі», що проявилося в судовій практиці. Актуальними є спори щодо реєстрації та розірвання договорів оренди землі. На жаль, не всі договори оренди землі зареєстровані в новому електронному реєстрі. Цією обставиною скористалися деякі бізнесові групи, підписавши нові договори з власниками землі і зареєструвавши їх, незважаючи на наявність раніше підписаних угод. Це викликало низку конфліктів під час збирання врожаю. Уже з’явилася практика вищих судів щодо подібних спорів. Ми сподіваємося, що це вплине на кількість подібних спорів у майбутньому.

Цього року продовжується практика правоохоронних органів про витребування документів з подальшим арештом зерна, що знаходиться в портових терміналах. Ці справи розглядаються за правилами кримінального провадження про арешт майна або про визнання предметів речовими доказами.

Збільшується частка справ, які розглядаються в спеціалізованих арбітражах GAFTA та FOSFA за участю українських експортерів чи пов’язаних з ними груп. У цих справах спостерігається позитивна тенденція для національних юридичних фірм. Якщо раніше подібні справи велися із залученням англійських юристів, то сьогодні збільшилася кількість справ, які ведуть українські юристи. Наприклад, зараз ми розглядаємо спір за правилами FOSFA (Лондон), але з двох сторін клієнтів представляють одеські юридичні фірми.

Які останні тенденції судової практики в аграрному секторі ви б виокремили?

Яна МИХАЙЛЮК, старший юрист ЮФ TOTUM, к.ю.н.

Серед судових спорів в аграрному секторі залишаються актуальними спори про поновлення договорів оренди землі та дотримання переважного права орендаря на поновлення договору оренди. Загалом судова практика ВСУ свідчить про наявність однозначної правової позиції, що порушення переважного права попереднього орендаря на поновлення договору оренди землі є підставою для визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем. Однак підходи щодо встановлення порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди в судовій практиці є неоднозначними.

З одного боку, ВСУ говорить про наявність переважного права на поновлення договору оренди може мати місце лише при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати переважне право продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку його дії заперечень орендодавця щодо поновлення договору (постанова від 18 квітня 2016 року у справі № 6-146цс16). Але у постанові ВСУ від 23 листопада 2016 року у справі № 594/153/16-ц зазначено, що хоча попереднього повідомлення про намір продовжити дію договору оренди не було, однак конклюдентні дії орендаря, а саме: продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та сплата орендної плати, свідчать про наявність переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки.

У контексті судових спорів в аграрному секторі піддана переоцінці практика Європейського суду з прав людини, зокрема широко застосовуване рішення «Стретч проти Сполученого Королівства», яким встановлене порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, у зв’язку із позбавленням заявника права на майно лише з тих підстав, що порушення закону були вчинені з боку публічного органу. Якщо раніше посилання судів на це рішення Євросуду при розгляді спорів щодо оскарження рішень органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу (надання) земельних ділянок використовувалось для обґрунтування відмови у скасуванні таких рішень, то останнім часом позиція змінилась.

ВСУ констатовано, що сумісність заходу втручання у право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу визначається за трьома критеріями: чи вважається втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи вважається такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним до визначених цілей.

Аналізуючи зазначені критерії при розгляді справ за позовом про визнання недійсним рішення про надання земельних ділянок в оренду для ведення фермерського господарства, ВСУ дійшов висновку, що в оцінці дотримання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за яких майно було набуте у власність, та поведінка особи, з власності якої майно витребовується. У разі встановлення судом, що орендар не обробляє орендовані землі, ним не створене фермерське господарство, у зв’язку з чим не досягається фактично законна мета оренди землі, то немає підстав для застосування зазначеної практики Євросуду.

Чи часто національні суди застосовують практику Європейського суду з прав людини при розгляді спорів в аграрній сфері? На яке рішення/позицію Євросуду суди посилаються найчастіше?

Юрій ВАЦИК, адвокат ЮК «Лекс Консалтинг»

Українські суди дедалі частіше використовують практику Європейського суду з прав людини при розгляді спорів в аграрній сфері, зокрема застосовуючи практику Євросуду щодо захисту права на мирне володіння майном (стаття 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод) та права на справедливий суд (стаття 6 Конвенції).

Беззаперечним фаворитом за кількістю застосувань українськими судами в аграрних спорах є рішення Євросуду у справі «Стретч проти Сполученого Королівства». Це рішення внесло у практику судів розуміння сутності справедливого балансу між інтересами суспільства та правами заявника. У згаданій справі Євросуд зазначає, що порушення з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, якщо вона жодних порушень не вчинила.

У процесі застосування рішень Євросуду щодо «справедливого балансу» українські суди сформували практику щодо обов’язковості аналізу обставин набуття права та поведінки особи при цьому. Так, Верховний Суд України в постанові від 11 травня 2016 року у справі № 6-2903цс15 відзначає, що в оцінці дотримання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за яких майно було набуте у власність, та поведінка особи, з власності якої майно витребовується. Суди неодноразово відзначали, що особа зобов’язана довести, що вона скористалася загальновідомою та законодавчо визначеною процедурою для отримання відповідного права (наприклад, права користування земельною ділянкою), вчинила всі залежні від неї дії та лише помилка чи неправильні дії органу влади спричинили спір.

Приємно відзначити, що суди намагаються правильно застосовувати рішення Євросуду, не просто вириваючи окремі речення із контексту, а аналізуючи при цьому конкретні обставини справи як підставу для застосування рішення Суду.

На жаль, застосування судами практики Євросуду в аграрній сфері не є наскільки масовим, як того вимагає ситуація з порушеннями права на мирне володіння майном. Проте ми тільки на початку нової судової реформи і хочеться вірити, що вона дасть позитивні результати в аспекті застосування судами практики Євросуду при розгляді аграрних спорів.

Вирішення земельних спорів: особливості та «підводні камені»

Ніна КОСТЮК, юрист ЮФ «АНК»

Інститут земельного сервітуту є доволі поширеним способом реалізації права користування чужою земельною ділянкою. У практиці ЮФ «АНК» останнім часом було декілька справ, пов’язаних із встановленням земельних сервітутів. Переважна частина з них стосувалися ділянок, розташованих в морських портах України.

Коли власник земельної ділянки відмовляється укласти договір сервітуту в добровільному порядку, зацікавлена особа може звернутися до суду. Закон (стаття 402 Цивільного кодексу України та стаття 100 Земельного кодексу України) прямо згадує рішення суду серед підстав встановлення земельного сервітуту. Справи щодо встановлення земельних сервітутів мають низку особливостей, на які звертав увагу пленум Вищого господарського суду України у постанові від 17 травня 2011 року № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин».

Відзначу, що суди у своїй практиці застосовують різні підходи щодо визначення умов земельного сервітуту. Так, у справі № 5017/926/2012 господарський суд у резолютивній частині затвердив безпосередньо текст договору сервітуту. У справі № 916/584/17 суд у резолютивній частині визначив суттєві умови земельного сервітуту: вид, строк, плата за користування, та послався на технічну документацію. Деякі судді приділяють особливу увагу необхідності точного визначення у судовому рішенні координат земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут. Утім, суд не може перевірити правильність визначення цих координат, тому, на наш погляд, визначення координат у судовому рішенні не є виправданим, оскільки вони обов’язково зазначаються у технічній документації. На нашу думку, перед зверненням до суду необхідно ініціювати розробку технічної документації щодо встановлення меж земельного сервітуту. Тоді суд у своєму рішенні може зробити посилання на технічну документацію як документ, в якому визначені межі ділянки.

«Підводні камені» очікують сервітуарія на етапі державної реєстрації сервітуту, встановленого за рішенням суду.

Нагадаю, що пунктом 125 Порядку ведення державного земельного кадастру (затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17 жовтня 2012 року) передбачено, що відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюються права сервітуту, вносяться до Державного земельного кадастру (ДЗК) до здійснення державної реєстрації цих прав. Тобто спочатку право земельного сервітуту має бути зареєстроване у ДЗК, для чого необхідно надати технічну документацію та електронний файл. Як свідчить практика, найчастіше саме електронний файл викликає непередбачувані труднощі та проблеми на етапі реєстрації сервітуту в системі ДЗК.

Іншою особливістю цієї категорії спорів є порядок визначення плати за користування земельним сервітутом. Як правило, позивач наполягає на встановленні такої плати на рівні компенсації земельного податку, пропорційно розміру земельної ділянки, щодо якої встановлюється земельний сервітут. Однак для цього необхідно надати суду інформацію про нормативно-грошову оцінку, яку може отримати лише власник земельної ділянки. Оскільки йдеться про спірні правовідносини, то власник земельної ділянки не налаштований надавати інформацію про нормативно-грошову оцінку зацікавленій особі. Отже, позивачу необхідно ставити питання про витребування такої інформації безпосередньо з ДЗК або з відповідача, якщо останній нею володіє.

Наостанок відзначу, що не давно команда ЮФ «АНК» успішно завершила судову справу щодо встановлення земельного сервітуту на користь одного з наших клієнтів — портового оператора Чорноморського морського порту. Справа пройшла дві інстанції та завершилась підписанням договору земельного сервітуту, який був зареєстрований у ДЗК та Реєстрі прав на нерухоме майно.